在我們與地產商談判時，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區。之后才去確定是否開店，開什么樣的店。這里我們要明確的是不同區域的適合業態是完全不同的。而在很多老城區，功能區是混合在一起的。我們都要按實際情況來區分。我們一般的做法是將不同的功能區用不同的顏色標志出來，然后做綜合分析。特別是在物業談判前期，我們首先就要了解周圍的功能區的分布狀況。
　　
　　這里我舉個案例：某大型連鎖超市選中了一個交通便利的商用樓宇。背景如下：
　　
　　社區：以北是個正在建設的大型社區，人口月10000戶，2年后可以全部入住。東、西面是個工業區。南面是一個大學。無競爭對手。
　　
　　交通：處于十字路口，有多條公交車經過。
　　
　　物業狀況：12000平方米，2層。
　　
　　房租：60萬/月
　　
　　在未經選址調查的情況下簽約并開店。業態是10000平方米綜合超市。
　　
　　經營狀況：
　　
　　開業2個月就進入低潮，日均營業額9萬左右。發生嚴重的虧損。
　　
　　分析：
　　
　　1、工業人口過多且都是經過，不會下車購買商品。
　　
　　2、居民區還在發展階段。
　　
　　3、學生的消費較單一，無法形成規模。
　　
　　4、業態選擇有誤。
　　
　　解決的方法：經過研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變為5000平方米的生鮮加強型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。
　　
　　結果：1樓銷售額日均為25萬，毛利率25%。
　　
　　2樓銷售額為8萬，毛利為12%。
　　
　　以上我們可以總結出，選址前的宏觀決策的重要作用。